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购而不得的房产


  随着城市化进程的加快,因拆迁而得的安置房买卖越来越多。近些年因房价上涨引发的房屋买卖违约现象屡见不鲜,而安置房较商品房而言有更多特殊性,致使安置房买卖潜藏着更多法律风险。 
  2017年8月,家住东台的吴义军,通过房产中介与梅成勇父子达成房屋买卖协议,以88万元的价格购买了梅成勇家位于东台市谢家湾大桥南侧的拆迁安置房。后吴义军按照协议约定,向梅成勇支付定金2万元,并随后转账首付款16万元。 
  在吴义军看来,他买的虽然是安置房,但该房无论是户型,还是地段他都十分满意,关键价格还很实惠。唯一美中不足的是需要等一段时间才能过户。然而,满心欢喜的吴义军几个月后等来的不是过户的消息,而是对方毁约的通知。 
  2018年元旦这一天,吴义军突然收到梅成勇发来的短信,以其妻子和儿媳没有在合同上签字及该房屋是借用的为由,要求退还吴义军已支付的房款,并终止双方房屋买卖。 
  梅成勇要求终止房屋买卖的短信让吴义军始料未及。在他看来,双方已经签订合同,只是因房屋本身原因,双方未能及时办理相关产权变更手续,梅成勇不能说反悔就反悔。那到底是何原因导致该房屋未能及时办理产权变更的呢? 
  原来,梅成勇一家因原有房屋被依法征收,一时间未能找到合适住所,东台镇公园南侧地块房屋征收指挥部遂将该房屋借用给了他们,并与他们签订了拆迁协议,约定协议审定以后,可以为他们办理该房屋的房产证,以后也可以用于买卖。但该协议当时尚处于按程序送审阶段,并未生效,梅成勇一家并未取得该房屋所有权,也就无处分权。 
  此后,梅成勇多次与吴义军沟通退款事宜,但吴义军坚决不同意。他认为梅成勇一家就是见利忘义,因为房屋价格涨幅较大,才反悔的。沟通不成情况下,梅成勇擅自将吴义军已支付的18万元购房款退了回去。无奈之下,吴义军向东台法院提起诉讼,要求梅成勇交付案涉房屋,并协助办理不动产权变更手续。 
  东台法院经审理认为,案涉房屋是借用的过渡用房,虽然最终有可能成为梅成勇一家的合法财产,但在房屋权属没有确定的情况下,吴义军的诉讼请求无法得到支持。承办法官还表示,即便被告方在签约时已取得案涉房屋所有权,该房屋买卖合同也可能因共有权人,即两被告的配偶不同意转让,导致该房屋买卖合同无法实际履行。 
  基于此,承办法官向吴义军释明案涉法律关系,表示根据法律规定,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。也就是说,吴义军可以就梅成勇家的违约行为主张违约责任或损害赔偿责任。但因吴义军始终不同意变更诉讼请求,并多次调解无果的情况下,东台法院在查明事实的基础上,认为双方签订的《房屋买卖合同》虽然有效,但该合同存在履行不能的情形,遂驳回了吴义军的诉讼请求。 
  一审判决后,吴义军不服,向市中院提起上诉。二审过程中,为妥善化解矛盾纠纷,承办法官进一步加大调解力度,最终促成双方达成调解协议,梅成勇家一次性支付吴义军12万元的赔偿款。后梅成勇家按期履行了调解协议,这起房屋买卖合同纠纷得以圆满化解。 
  法官提醒:从法律意义上讲,购房不仅需要订立购房合同,还要依法进行过户登记后,才算真正“购得”房。所以买房人不仅要注意审查卖房人持有的产权证是否合法、是否有他项权,还要审查是否所有共有权人,比如丈夫、妻子、子女等均在合同上签字了,否则可能会影响房产过户。其次,交易双方都应坚守诚信原则,不应肆意违约,最终害人害己,违约是要承担相应的法律责任的。最后,提醒广大购房者要理性购房,不能因拆迁安置房价格较低就贸然购买,拆迁安置房往往有交易限制,比如购买五年内不能上市交易等,所以购房者更需审慎交易,以免给自己带来不必要的损失。(案中人物系化名)